相続登記の義務化は2024年4月1日施行｜内容と対策を徹底解説

相続登記の義務化は2024年4月1日施行

両親や親族などから不動産を相続・譲渡する際、不動産の名義を変更するために「相続登記」を行う必要があります。
登記を怠ると、不動産の所有者が不明確になるため、売買や処分ができなくなるといったトラブルを招きます。
相続登記については2024年4月1日に義務化が施行されるため、事前に理解を深めておくことが重要です。
本記事では、2024年4月1日に施行される相続登記の義務化について、内容と対策を徹底解説します。

相続登記とは

相続登記とは、被相続人が所有していた不動産の名義を、相続人に変更する作業を指します。
不動産の所有者は、法務局によって管理されている「登記簿」に記録されています。
所有者が変わった場合、相続登記を行わなければ、被相続人が所有していた土地の新所有者がわからなくなります。
相続登記を行わなかった場合、下記のようなトラブルが発生します。
 不動産の権利関係が複雑になる
 不動産の処分・売却ができなくなる
 固定資産税が高くなる
 その後の相続人に迷惑がかかる

登記簿によって国が所有者を明確に管理することで、これらのトラブルを防ぐことができるのです。

相続登記の義務化とは

こちらでは、2024年4月1日に施行される相続登記の義務化についてご説明します。

相続登記の義務化は2024年4月1日から施行開始

相続登記の義務化の対象となるものは不動産の所有権のみであり、地上権や賃借権などは相続しても義務化の対象とはなりません。
義務化の効果が発生する日時は、「不動産の所有権を相続したことを知った日」になります。
自分が相続の対象者であることを知り、そのなかに不動産の所有権が含まれることを知ったときから義務化の効果が始まるのです。
また、遺言書がある場合は相続が開始されたことを知り、遺言に不動産の相続したことを知ってから3年以内が期間となります。

相続登記は3年以内に申請しなければ過料・罰則の対象

2024年4月1日に施行されてから、不動産を相続したことを知ってから3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
3年以内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が課せられてしまいます。
ただし、下記のように相続登記を申請できない正当な理由があれば、過料の対象とはなりません。
 戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているため
 相続登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
 生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
 相続登記の義務を負う者が経済的に困窮している

参考ページ：法務省ホームページ「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html）

過去の相続分も義務化の対象になる？

義務化の施行後に気になるポイントとして、過去の相続分も義務化の対象になるのかが挙げられます。
結論として、今回の義務化については2024年4月1日以前に相続登記をしていない負動産も対象になります。
こちらの対象になる土地は、下記いずれかの期間のうち、遅い方の期間が適用されます。
 2024年4月1日
 不動産の所有権を相続することを知った日

たとえば、施行後に不動産の相続を知ったときは、その日から3年以内が相続登記の対象期間になります。
いずれにしても、相続したことを忘れないように、早めに相続登記を行っておくことをおすすめします。

相続登記の義務化の背景

相続登記が義務化された背景には、現在の日本に多くある「所有者不明の土地」を減らすことが目的にあります。
所有者が不明な土地は登記簿などを調べても所有者が直ちにわからない、所有者と連絡が取れない土地を指します。
道路を開通させたり、公共施設を立てたりする際には、事前に不動産の所有者へ許可を得ます。
しかし、所有者が不明な土地は許可を得られなくなるため、結果として工事の妨げとなるのです。
また、長期間放置されることによって、雑草や木々が生い茂ったりゴミの不法投棄が行われたりといったトラブルが発生します。
所有者以外の第三者が不法占拠する、景観を損ねるといった点も、所有者が不明な土地の課題といえます。
現在の日本では、国土交通省の調査によると全体の20%程度が所有者不明の土地といわれています。
このように、所有者不明の土地はさまざまなトラブルを招くため、所有者を明確にすることを目的として義務化されました。

相続登記を放置する相続人のリスク

下記にて、相続登記を放置する相続人のリスクをご紹介します。

権利関係が複雑になる

不動産が所有者不明になると、遺産分割協議が行えなくなるため、権利関係が複雑化します。
相続人がひとりの場合は権利を持つ方もひとりのため、比較的容易に相続人を探し出すことができます。
しかし、兄弟など複数人の相続人がいる場合や、相続人間で面識がない場合などは、誰に権利が発生するのかがわからなくなります。
被相続人が亡くなったあと、相続権を得る方はその方の子どもや孫など、多岐にわたるのです。
このように、不動産の所有者が不明確だった場合、複数の対象者が現れることから、権利関係が複雑になってしまいます。

不動産の売却が困難になる

相続登記がされていない不動産は、担保にしてローンを組んだり売却したりすることができません。
不動産でローンを組んだり、売却したりする際には実際の所有者と登記簿上の所有者が一致している必要があります。
そのため、相続登記をしなければ活用することができなくなるのです。
これまでは義務化がされていなかったため、このような土地が多くありました。
2024年4月1日以降、不動産登記が義務化されることにより、所有者はその不動産を活用や処分ができるようになります。

不動産が差し押さえられる可能性がある

相続人のなかには、ローンや借金をしている方が含まれています。
債権者である相続人が法定相続による相続登記を申請することによって、相続人の持ち分を差し押さえることができます。
また、相続人自身も不動産を売却したり担保として使用したりする可能性があるほか、第三者が権利を主張する可能性があります。
所有者が多くなることで先述したようなトラブルを招いてしまうため、早めの登記をおすすめします。
なお、不動産が共有持ち分として複数名で所有している場合、全員の合意がなければ売却や処分などを行うことができません。

相続登記の義務化で見直された制度

こちらでは、相続登記の義務化で見直された制度について解説します。

相続人申告登記

相続登記の義務化で見直された制度のひとつとして、「相続人申告登記」が挙げられます。
相続人申告登記とは、下記の条件を満たしたときに相続放棄を果たしたと認められる制度です。
 登記簿上の所有者が亡くなって相続が開始された
 自分がその相続人であることを法務局に申し出た

こちらが見直された背景として、相続人の資料収集などの負担を軽減することが挙げられます。
相続人は申請期限までに所有に関する協議を重ねてから、戸籍などをはじめとしたさまざまな資料を収集しなければなりません。
相続人申告登記が見直されたことによって、相続登記の期限内に申告しなくても、過料を免れることができるようになりました。
ただし、こちらはあくまで「相続人の所在がわかる」といったように、仮登録のような状態です。
また、効果を発揮する方は相続登記を提出した本人だけである点には注意が必要です。
そのため、相続人が決定した場合、各人がそれぞれで相続人申告登記を行わなければなりません。

相続土地国庫帰属制度

相続土地国庫帰属制度は2023年4月27日に施行された制度であり、こちらも所有者不明の土地をなくすことが目的です。
こちらの制度は、特定の条件を満たすことによって、すでに所有している負動産を国に返すことができるものとなります。
被相続人が所有していた土地でも、相続人が手続きを長期にわたって行わなかった場合、所有者不明の土地となってしまいます。
相続土地国庫帰属制を利用することで、用途がない負動産を国に返すことができるため、管理や維持の時間・費用を削減できます。
しかし、下記のような負動産は、相続土地国庫帰属制度を利用することができません。
 建物の存する土地
 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
 通路その他の他人による使用が予定される土地として、下記が含まれる土地
 現に通路の用に供されている土地
 墓地内の土地
 境内地
 現に水道用地・用悪水路・ため池の用に供されている土地
 土壌汚染対策法第２条第１項に規定する特定有害物質により汚染されている土地
 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地など

このように、相続土地国庫帰属制度を利用するためにはさまざまな条件をクリアしなければなりません。
そのため、現段階では気軽に利用できないので、利用するためには一定の費用が必要となることが多いでしょう。
当社のような負動産処分業者であれば、どのような負動産でも引き取ることができます。
処分時には費用が発生しますが、以降はランニングコストが発生しません。
負動産を処分したいときは、業者に相談することをおすすめします。

参考ページ：法務省ホームページ「相続土地国庫帰属制度のご案内」
（https://www.moj.go.jp/content/001390195.pdf）

相続登記に必要な書類

相続登記を行う際には、下記のような書類が必要となります。
 被相続人の戸籍謄本
 被相続人の住民用の除票
 相続人の戸籍謄本
 相続人の住民票
 相続人の印鑑証明書
 固定資産税評価証明書
 遺言書
 遺産分割協議書

しかし、遺言書の有無や遺産分割協議の実施などによって、必要な書類が異なります。
そのため、登記のスペシャリストである司法書士に相談しながら集めることをおすすめします。
また、遺産相続について親族間でトラブルが発生している場合、弁護士に相談しましょう。
誰がどの遺産を引き継ぐのか、引き継ぐ際にはどのような書類が必要なのかなどによって、相談窓口が異なります。

相続登記の手続きの流れ

相続登記は、下記の流れで進行します。
1. 相続予定の不動産を確認する
2. 遺言や遺産分割協議で、誰が引き継ぐのかを決める
3. 相続登記に必要な書類を収集・作成する
4. 法務局に必要書類を提出する

ほとんどの場合、これらには多くの時間がかかるため、被相続人が存命のうちに決めておくことが重要です。
また、相続が決定した際は、先述した専門家に相談の上、必要書類をすみやかに収集・作成し、相続しましょう。

おわりに

本記事では、相続登記の義務化についてご説明しました。
2024年4月1日より、これまで義務ではなかった相続登記が義務化されます。
相続登記は被相続人から相続人に名義を変更する作業ですが、こちらを行わなかった場合、所有者不明の土地が発生します。
今回の変更によって、下記のようなリスクを避けられるようになります。
 権利関係が複雑になる
 不動産の売却が困難になる
 不動産が差し押さえられる可能性がある

不動産の相続が決定したときは、3年以内に登記を行わなければ罰金・罰則の対象となってしまいます。
相続する際は忘れたり直前であわてたりしないように、すみやかな登記をおすすめします。

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